所有类型的热交换器经过长时间的运行，不可避免会出现结垢、锈蚀等问题，其主要原因它们均是应自来水作为工作媒介的，在外界条件（如温度、流速、浓度）改变时，水质多表现为不稳定的状态，会产生结垢、腐蚀、生物粘泥等现象。
1、结垢
沉积物及垢类在却水系统中所溶解的重酸式盐浓度随着蒸发浓度而增加，当其浓度达到至高限度状况，或者在经过换热器的传热表面使水温升高时，水中盐份溶解平衡遭到破坏，会产生下面列反应即水垢的生成：Ca（HCO3）2=CaCO3+CO2+H2O，产生的CaCO3水垢沉积在换热器的热传表面，形成一层硬垢，使设备的导热性能极差，严重影响换热效率，其次水系统设备、管道主要材质是碳钢，其腐化产物主要是氢氧化物以及铁氧化物的水化物，呈胶体状，稳定的悬浮于水中，但当通过热交换器是易在受热面胶体相互凝集沉淀，沉淀物主要是Fe2O3，因为Fe2O3的不连续性以及不致密性而对金属无保护效用，而因为它的磁性、粘附力强且比重大，清除困难，形成污垢；另外，轮回水中也有天然有机物、泥沙、微生物等悬浮物，他们于流速慢而温度高的地方慢慢沉积而形成污垢沉积在设备、管道表面，此类污垢一般比较疏松，易用水冲洗清除。
2、腐蚀
碳钢材质与水中的氧气起反应而发生腐蚀，其反应如下：Fe+O2+H2O=Fe（OH）3。水在浓缩过程中，各种盐类的浓度相应增加，当Cl以及SO4离子浓度较高时，会使金属表面的保护膜的防腐性能降低尤其是Cl离子半径小、穿透性强，容易粉碎简述表面的保护膜增加其腐蚀反应的阳极过程速度，英气金属的局部腐蚀，两种差别的金属接触时，因金属间电位差而造成电池腐蚀，例如热交换器的通关和碳钢端板，其接触部分的钢铁材质会因此加速腐蚀。水中微生物的滋生也会产生球菌性腐蚀，如硫酸还原菌、铁球菌等。其他引起腐蚀的影响因素有：PH值、溶解的气体、温度、流速等。
3、微生物
水系统中的微生物可分为球菌、真菌及藻类，因为其散布在天然界各个加罗，而长期未清洗处理的水系统中，其盐分、PH值、溶解氧等比例适合微生物生殖，若未能得到有效控制，微生物不断滋生，并分泌出大量粘液，将水中不溶性杂质粘结在一起，产生粘泥附着于设备以及管道的内表面，阻碍水的流动以及系统热交换，且在粘泥沉积的地方往往会造成沉积物下腐蚀
综上所述
上述的水垢、腐蚀以及微生物滋生等这三者不是孤立的，是互相联系、互相影响的，如水垢以及污垢往往结合在一起，结垢以及微生物粘泥又能引起或家具腐蚀这些水垢/腐蚀物及生物粘泥给换热设备和其它传感元器件造成失效影响，给设备的安全运行带来严重的风险。设备管道水垢附着：水垢的导热系数低，降低传热效率或传热不匀，影响换热设备制热效率，使设备压力升高，导致机电负荷增加，增加电能消耗。沉积物（水垢、粘泥、铁锈）覆盖在换热设备管道或换热器流道表面，其产生垢下腐蚀，当设备蒸发受热面附着沉积物时，金属管道壁温度升高，是渗透在沉积物下面的系统水急剧蒸发浓缩，各种杂质浓度升高所造成的严重的垢下腐蚀，会将换热器设备金属、系统管道设备金属锈蚀穿孔而使高温水泄漏，后果不堪设想。
为了防止水垢的形成，抑制微生物的生长生殖，控制设备及管道的腐蚀，提高热交换效率，节约能源，延长设备的使用年限，就应当对换热器设备定期进行清洗及预膜杀菌处理。根据有关部门实验数据表明，换热器表面生垢0.2～0.5mm厚度，换热器效率降低33%，设备运行耗能平均增加20%左右。如换热器设备长期运行而不进行适当清洗维护，就会引起换热器设备被失修及管道堵塞、换热效率江都等一系列问题，污垢腐蚀特别严重时还会使流程中断，装置烯烃被迫停产，直接造成各种经济损失；如因锈化腐蚀而产生泄漏，甚至可能产生恶性生产事故
